[11편] 낙찰 이후 절차 정리 – 잔금, 등기, 취득세까지 한 번에

입찰에 성공해서 낙찰을 받았다고 끝이 아닙니다.
오히려 진짜 중요한 실무는 이 다음부터 시작돼요.

이번 글에서는 낙찰 이후부터 등기 이전까지의 절차를 정리해드릴게요.
처음 경매를 하는 분이라면 꼭 체크리스트처럼 활용해주세요!

---

📌 1단계. 매각 허가 결정

입찰에서 최고가로 낙찰되면 법원이 ‘매각 허가 결정’을 내립니다.
보통 입찰일로부터 7일 이내에 이 결정이 내려지며, 이후 1~2주 안에 잔금 납부 기한이 안내돼요.

👉 이 결정이 내려지면 ‘진짜로 소유권을 넘기겠다’는 법원의 확정이라 보면 돼요.

---

💰 2단계. 잔금 납부

매각 허가 결정이 내려진 후에는 정해진 기한 내에 잔금을 납부해야 합니다.
보통은 약 1개월 이내이며, 입찰보증금(보통 최저가의 10%)을 제외한 금액을 납부합니다.

📌 잔금 미납 시? → 낙찰은 취소되고, 보증금 몰수 + 불이익 발생!

---

📑 3단계. 매각대금 완납 확인서 발급

잔금이 납부되면 법원은 ‘매각대금 완납 확인서’를 발급해줍니다.
이 문서가 있어야 등기이전, 취득세 신고 등 후속 절차가 가능합니다.

👉 이 서류는 법원 민원실이나 온라인 등기시스템에서도 발급 가능해요.

---

🏡 4단계. 소유권 이전 등기

등기소에 가서 소유권 이전 등기를 해야 내 명의로 집이 정식 등록됩니다.
이때 필요한 서류는 다음과 같아요:

• 매각대금 완납 확인서
• 등기신청서
• 신분증 및 도장
• 취득세 납부 영수증

📌 등기는 낙찰자가 직접 신청해야 하며, 법무사 대행 가능해요.

---

💸 5단계. 취득세 신고 및 납부

부동산을 취득하면 취득세를 신고하고 납부해야 합니다.
보통은 취득 후 60일 이내이며, 시가표준액 또는 낙찰가 기준으로 계산돼요.

📍 주택 외 부동산은 대부분 4.6%, 📍 1가구 1주택 조건이면 1~3% 감면 가능

---

🚪 6단계. 명도 (점유자 인도)

아직 점유자가 남아 있다면 ‘명도’를 해야 실제 사용이 가능합니다.
대표적인 방식은 다음과 같아요:

• 자진 퇴거 요청 (합의 명도)
• 인도명령 신청 (법원에 신청, 집행관이 퇴거 집행)
• 강제집행 (최후 수단, 비용과 시간 소요)

📌 입찰 전에 명도 리스크를 체크해두지 않으면, 이 과정이 굉장히 힘들 수 있어요!

---

✅ 오늘의 핵심 요약

• 낙찰 = 시작일 뿐, 잔금 → 등기 → 명도까지 전 과정을 이해해야 한다
• 기한 내 잔금 납부는 필수! 취득세도 빠뜨리면 가산세 발생
• 소유권 이전 후 명도까지는 직접 혹은 전문가 도움 받아 진행 가능

다음 편에서는 ‘명도 실전법’을 좀 더 깊이 다뤄볼게요! 점유자와의 대화법, 인도명령 절차, 강제집행까지 모두 정리해드립니다.

---