[7편] 말소기준권리와 소멸주의, 어렵지 않아요

 

경매에서 가장 어렵게 느껴지는 개념 중 하나가 ‘말소기준권리’입니다.
그리고 그 말소기준권리를 기준으로 어떤 권리가 ‘소멸’하는지, ‘인수’되는지를 판단하는 게 바로 ‘소멸주의’예요.

오늘은 이 두 개념을 최대한 쉽게, 예시와 함께 설명드릴게요!

 

📌 말소기준권리란?

말소기준권리는 경매를 통해 소멸되는 권리와, 남는 권리를 구분하는 기준선이에요.
즉, 이 선보다 늦게 설정된 권리는 대부분 경매로 인해 사라지고, 이 선보다 먼저 설정된 권리는 살아남을 수 있다는 개념이에요.

📍 쉽게 말하면:
"이 등기부에서 말소기준권리 이후는 모두 사라질 수 있다!" 라는 기준점.

 

💡 말소기준권리는 무엇이 될 수 있나요?

• 근저당권
• 전세권
• 가압류

→ 이 중에서 경매를 신청한 채권과 연결된 권리가 말소기준권리가 됩니다.

예시: 근저당권자 A가 경매를 신청했다면 → 그 근저당권이 말소기준권리!

 

⚖️ 소멸주의란?

경매는 소멸주의 원칙을 따릅니다.
즉, 말소기준권리 이후에 설정된 권리들은 모두 소멸하고, 이전 권리들은 ‘인수 대상’이 될 수 있어요.

그래서 낙찰 전에 꼭 등기부를 보고, 말소기준권리 이후 설정된 권리는 무엇이 있는지 체크해야 합니다!

 

📚 예시로 쉽게 이해하기

📝 등기부 순서 (간단화 예시):

1. 2020.01: 근저당권 A (→ 경매 신청자)
2. 2020.03: 임차인 B (전입 + 확정일자)
3. 2020.05: 근저당권 C
4. 2020.07: 가압류 D

👉 여기서 말소기준권리 = 1번 근저당권 A → 2, 3, 4번은 모두 말소 기준권리 ‘이후’니까 소멸됨! → 임차인 B는 대항력 없으면 보증금 못 돌려받음

 

🔎 입문자가 꼭 확인할 것

• 말소기준권리가 무엇인지 정확히 찾기
• 그 이후 권리들 중 인수 대상이 있는지 확인
• 임차인의 전입일, 확정일자, 점유 상태 함께 체크

📌 특히 임차인의 권리와 말소기준권리의 관계는 꼭 비교해서 봐야 해요!

 

✅ 오늘의 핵심 요약

• 말소기준권리는 경매로 인해 권리가 소멸될 기준점
• 말소기준권리보다 뒤에 생긴 권리는 대부분 소멸
• 앞서 생긴 권리는 낙찰자가 인수할 수도 있으니 주의!

다음 편에서는 ‘대항력 있는 임차인’과 ‘슈퍼임차인’에 대해 설명드릴게요.
실수 많은 권리 분석 포인트, 미리 공부하고 피합시다!