[4편] 경매 절차 한눈에 보기 – 흐름을 알면 덜 막막해요
경매를 처음 접하면 "어디서부터 무엇을 준비해야 하지?" 하는 막막함이 먼저 찾아오죠.
이번 글에서는 경매의 전반적인 절차를 신청부터 소유권 이전까지 한눈에 정리해드릴게요.
전체 흐름을 이해하고 나면, 지금 내가 공부 중인 단계가 어디쯤인지도 훨씬 명확해질 거예요.
📌 경매 절차 한눈에 보기
- 경매 신청 – 채권자가 법원에 경매를 신청
- 경매 개시 결정 – 법원이 경매 절차 개시 결정
- 현황 조사 & 감정 평가 – 집행관과 감정평가사가 실물 조사
- 매각 물건 명세서 작성 – 권리 분석과 상태 정보가 공개됨
- 입찰 공고 & 입찰 진행 – 입찰 기간 또는 기일에 맞춰 참여
- 낙찰 결정 – 최고가 매수인 선정 후 법원 허가
- 대금 납부 & 소유권 이전 – 잔금 납부 후 등기 절차
- 명도 절차 – 기존 점유자가 있다면 인도명령 또는 강제집행
📍 이렇게 8단계로 구성되며, 실제 진행 기간은 평균 6개월에서 1년 사이입니다.
🧭 절차별 간단 설명
1. 경매 신청
채무자가 돈을 갚지 않으면, 채권자가 법원에 경매를 신청합니다.
저당권이 있는 경우엔 임의경매, 판결문 기반이라면 강제경매로 들어가요.
2. 개시 결정 & 배당요구 종기일
법원은 사건을 접수한 후 ‘경매 개시 결정’을 내리고, 채권자들에게 ‘배당요구 종기일’을 통지합니다. 이 날짜까지 다른 채권자들이 권리를 주장할 수 있어요.
3. 현황 조사 & 감정평가
집행관이 해당 부동산을 직접 방문해 실사용 상태와 점유자 확인을 하고, 감정평가사가 시세 기준 감정가를 산정합니다.
4. 매각물건명세서 작성
이 문서에는 등기부 정보, 임차인, 권리 상태 등이 기재돼요.
바로 이게 ‘권리분석’의 출발점입니다.
5. 입찰 공고 & 입찰 참여
공개된 일정에 따라 기일 입찰(법원 경매) 또는 기간 입찰(공매) 방식으로 진행됩니다.
입찰 보증금은 보통 최저가의 10%를 준비해야 해요.
6. 낙찰 & 허가 결정
가장 높은 금액을 써낸 사람이 ‘최고가 매수인’으로 선정되고,
법원은 약 일주일 내로 매각 허가 결정을 내립니다.
7. 잔금 납부 & 등기
허가 결정 후 1~2주 내로 잔금을 납부하면 소유권이 공식 이전돼요.
이때 취득세, 등기세 등도 함께 납부해야 합니다.
8. 명도 절차
기존 점유자가 있을 경우 인도명령을 신청하거나, 필요 시 법원의 강제집행을 통해 퇴거를 진행합니다.
📚 낙찰자가 유의할 점
- 낙찰 후 모든 책임은 ‘본인’에게 있음
- 잔금 미납 시 보증금 몰수 + 차순위 매수인에게 낙찰 이동
- 매각물건명세서, 현황조사보고서를 반드시 꼼꼼히 체크
📌 경매는 ‘싸게 산다’보다 ‘정확히 판단한다’가 훨씬 중요한 게임이에요.
✅ 오늘의 핵심 요약
- 경매는 총 8단계로 진행되며, 각 단계의 역할과 타이밍이 명확하다
- 특히 ‘매각물건명세서’와 ‘입찰 절차’는 입문자가 꼭 숙지해야 할 핵심
- 권리분석, 대금 납부, 명도 등은 실전 준비 단계에서 다시 한 번 다뤄질 예정
다음 글에서는 ‘감정평가’의 함정과 진실에 대해 정리해볼게요 :)
입찰 전에 반드시 확인해야 할 체크리스트도 함께 알려드릴게요!